Oggetto:
Il Consiglio di Stato (sent. n. 2928/2025) ha stabilito che la locazione breve per fini turistici della seconda casa, svolta senza carattere imprenditoriale, non è soggetta alla disciplina delle case vacanza o ad autorizzazioni tipiche delle strutture ricettive.
Principi fondamentali:
- La locazione turistica non imprenditoriale è un’espressione della libertà contrattuale e non richiede SCIA, ma solo comunicazione di inizio attività (CIA).
- Gli immobili devono rispettare requisiti edilizi e igienico-sanitari, ma la loro carenza non legittima l’amministrazione a vietare il contratto di locazione.
- L’attività turistica non imprenditoriale può essere esercitata su 2-3 immobili senza incorrere nella disciplina sulle strutture ricettive.
Fatti del caso:
Una proprietaria aveva comunicato al Comune di Sirmione l’inizio dell’attività di locazione turistica di due immobili. Il Comune respingeva la comunicazione, equiparando erroneamente l’attività alle case vacanza.
Il TAR Brescia accoglieva solo parzialmente il ricorso; il Consiglio di Stato in appello annullava il provvedimento comunale, chiarendo che:
- La PA non può rifiutare una comunicazione conforme.
- Gli enti locali non hanno potestà regolamentare autonoma in questa materia.
- La mera locazione turistica non comporta cambio di destinazione d’uso edilizio.
Quadro normativo:
- Art. 19 L. 241/1990: applicabile solo alle attività imprenditoriali.
- Legge regionale Lombardia 27/2015: disciplina separata per locazioni turistiche non imprenditoriali.
- Legge statale 191/2023: conferma la distinzione tra affitto turistico imprenditoriale (soggetto a SCIA) e non imprenditoriale (soggetto solo a CIA).
- Normativa antincendio: obbligo generalizzato di dispositivi minimi di sicurezza (rilevatori gas e estintori).
Decisione:
Il Consiglio di Stato ha:
- Annullato il rifiuto comunale e la diffida.
- Dichiarato inammissibile il ricorso contro il regolamento comunale per difetto di interesse.
- Compensato integralmente le spese di lite.
CONSIGLIO DI STATO SENTENZA N. sez. V, sent., 7 aprile 2025, n. 2928
